Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Как отмечается в печати, Конституция РФ предусматривает только два основных ограничения (пределов или границ свободы оборота земельных участков): недопустимость нанесения ущерба окружающей среде и недопустимость нарушения прав и законных интересов иных лиц. Этот перечень является исчерпывающим. Наиболее суровым способом ограничения прав лиц на земельные участки является прекращение прекращения права собственности на участки.

Более широкий перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки, чем в Конституции РФ, установлен в главе 15 ГК РФ (ст. 235 – 243 ГК РФ).

При добровольном прекращении право собственности на вещь, имущество или имущественное право прекращается у лица (собственника), в частности, по следующим причинам:

• лицо самостоятельно и по доброй воле заключило договор, вступило в иные обязательства перед третьими лицами, предметом данных обязательств выступала данная вещь, и право собственности на нее у собственника в результате надлежащего исполнения данных обязательств прекращается;
• собственник вещи вступил в гражданско-правовые обязательства и не исполнил их надлежаще, в результате чего его вещь по решению суда или по добровольному согласию (мировому соглашению) отобрали у него для возмещения ущерба, причиненного собственником вещи третьей стороне своим ненадлежащим исполнением ранее взятых на себя обязательств

В перечень принудительных оснований прекращения, как нам представляется, можно отнести основания (случаи), согласно которым у собственника вещи ее отбирают на вполне законных основаниях.

Хотя принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ.

Даже в том случае, когда взыскание производится в порядке, предусмотренном договором, оно осуществляется помимо воли собственника, так как собственник вправе самостоятельно продать вещь с целью передачи выручки от продажи в пользу кредитора либо передать вещь непосредственно в собственность кредитора по договору об отступном

Отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу (п/п 2 п. 2 ст. 235  ГК РФ). Здесь имеется в виду имущество, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которого в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные) (ст. 129 ГК РФ).

Условием применения данной нормы является правомерность приобретения этого имущества в собственность лица, например, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, в результате наследования), оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% голосов, такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником (ст. 5 ФЗ РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

Аналогичные действия ст. 11 названного Закона также предписывает совершать в случае, если земельный участок сельскохозяйственного назначения был унаследован иностранным гражданином, поскольку такие лица могут обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кроме того, ст. 5 того же Закона устанавливает конкретный срок, в течение которого земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником – один год со дня возникновения права собственности на земельный участок либо в течение года, когда собственник – иностранный гражданин узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельхозназначения.

Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Условия, порядок и основания такого выкупа регламентированы ст. 49 и ст. 55 ЗК РФ. Случаи, когда допускается изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, отнесены законом к исключительным, т.е. по общему правилу такого изъятия следует избегать.

В ст. 49 ЗК РФ приведены только два возможных основания изъятия земель для государственных и общественных нужд: выполнение международных обязательств Российской Федерации и необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов размещения этих объектов).

Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников и пожизненных наследуемых владельцев могут быть установлены только федеральным законодательством.

В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Указанный Федеральный закон устанавливает ограничения на перевод земель отдельных категорий в другие категории, что существенно сокращает возможность применения изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, не имеет смысла изъятие земельного участка из особо ценных сельскохозяйственных угодий с целью осуществления на нем в дальнейшем строительства, поскольку согласно п. 2 ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую перевод такого участка в иную категорию земель запрещен.

Реквизиция  имущества (ст. 242 ГК РФ) и земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника, например, земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

Основная особенность реквизиции связана с тем, что земельный участок после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании.

ЗК РФ в ст. 45 содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в ст. 284 и ст. 285 ГК РФ.

Так, земельный участок может быть изъят у собственника не в любом случае неиспользования его по назначению, а лишь в случае неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Касается это двух категорий земель – предназначенных для сельхозпроизводства и под любую разновидность строительства.

Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Таким образом, изъятие земельного участка как крайняя мера земельно-правовой ответственности применяется лишь в случаях грубого нарушения земельного законодательства.

Отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также в п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре.

Собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ. Вопрос о последствиях прекращения прав на земельный участок решается в таких случаях в судебном порядке. Соответствующий иск может предъявить как собственник земельного участка, так и собственник возведенной недвижимости.

Здесь имеют место случаи, когда снос здания или сооружения, возведенного на земельном участке, запрещен. Основания для такого запрета различны. В частности, здание может быть отнесено к числу памятников культуры либо в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость.

Кроме того, запрещен снос жилых помещений. Наличие этого правила обусловлено особой социальной значимостью жилых помещений. Отдельным основанием является явное превышение стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. В последнем случае речь идет об оценочном понятии, определяемом судом.

Проблемы, связанные с установлением, уточнением этих ном нуждаются в более четкой регламентации и устранении “пробелов” законодательства, чтобы обеспечить защиту прав собственника правовыми средствами не только декларативно, но и реально.

Установление ограничений прав на землю не означает, что правообладатель полностью лишается своих правомочий по владению, пользованию или распоряжению земельным участком.

Обладатель права на земельный участок, в отношении которого установлено ограничение, не вправе совершать то или иное действие в отношении этого участка лишь на период действия такого ограничения.

При этом законодателю и юристам необходимо более четко различать собственно «нормы-ограничения» оборота земельных участков и других природных объектов, «нормы-изъятия (запрета)» оборота земельных участков и других природных объектов из гражданского оборота и «нормы-пресекательные», прекращающие право пользования (собственности, иного владения)земельными участками и другими природными объектами.

Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не причиняет вреда окружающей среде и не нарушает прав и интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Хотя за определенные нарушения и для достижения конституционно значимых целей — в частности, для обеспечения безопасности государства, основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и  безопасности государства, права собственников земельных участков могут быть ограничены федеральными законами.

В случае причинения вреда окружающей среде виновный возмещает ущерб исходя из нормативов в области охраны окружающей среды. Федеральный закон об охране окружающей среды (ст. 11, 21—28) устанавливает нормативы качества окружающей среды, допустимого воздействия на нее; образование отходов производства и потребления; предельно допустимых выбросов и сбросов; допустимых физических воздействий (шума, вибрации, магнитных полей и иных вредных физи­ческих воздействия); допустимого радиационного воздействия; допустимого изъятия компонентов природной среды, допустимые нормы антропогенной нагрузки на окружающую среду;  санитарных и защитных зон;  иные нормативы.

Закон об обороте земель (ст. 6)  закрепляет комплекс мер, направленных  на усиление защиты земель сельскохозяйственного назначения от нецелевого, нерационального использования, охраны особо ценных  сельскохозяйственных угодий; существенное расширение законодательного регулирования в сфере обеспечения рационального использования и охраны  земель, основанных на комплексном подходе к правовому регулированию возникающих при этом отношений; усиление государственного контроля и повышения эффективности мер ответственности за земельные правонарушения.

Для решения этих проблем Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435 –ФЗ « О  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее  закон об обороте земель  в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного сочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка, которое осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель.

Современное понимание охраны земель, закрепленное в главе 11 ЗК РФ, органически соединяется с обязанностью собственников земельных участков и долей в праве общей собственности использоватьих в соответствии с установленным для них целевым назначением, надлежащим образом и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Закон  в качестве земельного правонарушения называет не использование  собственником земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Признаки такого земельного правонарушения с учетом особенностей сельскохозяйственного производства или иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством РФ.

Земельно-правовая  ответственность за не использование земельного участка в течение трех и более лет подряд не применяется,  если земельный участок  не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое  использование. Ответственность не наступает  в случае освоения земельного участка, исключающего надлежащее использование  земельного участка. Срок  освоения земельного участка не может составлять более чем два года.

Закон об обороте земель 2010 г. ( п. 9 ст. 6) предусматривает, что в течение шести  месяцев  со дня вступления в силу решения суда об изъятии земельного участка органом исполнительной власти субъекта  Российской Федерации должны быть проведены при необходимости  кадастровые работы и публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Ограниченные вещные и обязательственные права (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, аренды являются имущественными правами, полученными в  связи с реализацией права собственности и возникающими в результате передачи  на законном основании собственником.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 6 июня 2000 г. по делу о проверке конституционности положения абз. 3 п. 2 ст. 77  закона  «О несостоятельности (банкротстве) »  в связи с жалобой ОАО « Тверская прядильная фабрика», указал на то, что под имуществом ст. 35 Конституции РФ подразумевает «любое   имущество, связанное с реализацией права частной и иных форм собственности, в том числе имущественные права, включая полученные от собственника  права владения, пользования и распоряжения имуществом, если эти имущественные права принадлежат собственнику на законных основаниях».

Можно заключить таким образом, что  этих прав никто, в том числе граждане и юридические лица- сельскохозяйственные товаропроизводители,   не может быть лишен принудительно без решения суда (ст. 35 ч. 3 Конституции РФ).

Принудительное прекращение права  постоянного   (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком за совершенное земельное правонарушение, допускается только по решению суда.

Принудительному прекращению права  постоянного   (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком за совершенное земельное правонарушение  предшествует административная процедура по наложению на правонарушителя административного взыскания.

Законодательство о  деятельности уполномоченного исполнительного органа  государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления  на второй и третьей стадиях производства по делам о принудительном изъятии земельного участка у лиц, не являющихся его собственниками, рассматривается в §9 главы УП  данного учебника.

Здесь дается подробное и детальное регулирование расторжения договора аренды земельного участка по основаниям, связанным преимущественно с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории зе­мель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.